篇一：房地产开发与经营风险管理措施
房地产项目风险管理对策建议
房地产项目开发涉及决策、前期、建设、销售四个阶段，主要相关利益者包括竞争对手、银行、顾客、建设方、中介公司、政府等六大类。开发商在项目经营的每一个环节都会和不同利益相关者发生利益冲突。往往这种利益冲突是项目风险的重要干脆来源，因此，从项目风险管理的角度来看，削减和各个相关利益主体之间的内在冲突，努力为项目建设创建良好的内外部环境，有利于项目风险降低。
本章在前面探讨成果的基础上，从企业内部和外部环境建设两个方面提出了创新性和建设性的看法，以独特的视角和思路具体分析了保险及房地产金融创新等手段对风险限制的意义与贡献。
本节从企业的角度提出强化项目风险管理的对策和建议。
(1)建立现代企业制度
目前我国房地产企业从支配体制向市场体制过渡时间并不长，很多企业还是以国有成分为主。在国有性质的开发企业中，其管理体制还不能适应现代市场竞争的要求，面对快速改变的市场形势，等到领导者作出推断，状况又已经发生改变了。同时，从制度和组织结构上讲，企业应当建立相应的风险责任制，实行项目决策风险负责制进行企业经营体制改造，建立以法人制度为主体，以有限责任制度为核心，以股份有限公司为重点，产权清楚、权责明确、政企分开和管理科学的现代房地产开发企业，而现代房地产企业制度是强化开发企业风险管理的组织保障。
房地产项目是一项高风险的综合性经济活动，其项目决策工作必需建立在高度责任制的基础上，在法律上、制度上明确由企业决策者全权负责，任何单位、个人都不得代替企业决策者对房地产项目进行拍板决策，也不得干预决策者独立自主地进行科学决策，但同时要建立严格的项目决策风险负责制，要求决策者对其决策行为带来的投资风险负有不行推卸的责任，尤其是对国有房地产开发公司更是如此，如发生重大项目失误应追究相关决策者的经济、法律责任。
一个房地产项目在策划和决策的全过程中，应充分体现集思广益，做到民主与集中的统一。只有建立责、权、利相结合的房地产项目决策风险负责制，使项目决策者具有剧烈的风险意识，才能保证项目决策的肃穆性和科学性，避开决策的主观性、盲目性和不负责任，从而避开和削减项目决策失误，规避项目风险，维护国有资产利益，保障企业的健康、稳定发展。
(2)编制科学、完备的风险管理支配书
房地产项目风险管理支配书是以开发企业的风险管理活动为对象的支配支配，体现了开发商对风险管理的制度化约束。房地产开发企业必需把企业全体成员的活动和一切工作都纳入风险管理支配中。通过风险管理支配书确定各项风险管理工作的目标，风险管理部门或风险管理人员的权责地位，规定企业各部门的风险管理工作，识别项目活动中可能存在的风险，明确风险防范与处理的方法及其选择应用，确定风险管理绩效评价标准等，以有效保证风险管理工作的持续性。通过对企业资源的合理配置，以最小的成本获得最大的保障，保障开发项目的顺当实施，实现企业的经济效益和社会效益。
(3)强化项目的风险探讨
房地产开发项目数额大、建设周期长、涉及面广，具有较高的风险性，在项目的四个阶段中都简单发生风险，因此要强化风险管理中各个阶段的风险识别，分析推断影响项目风险的主要因素。综合运用专家调查法、幕景分析法、流程图分析法、环境分析法、财务状况分析法和事故树分析法等风险识别技术。在项目决策阶段进行科学的房地产项目可行性探讨，通过调查探讨和计算分析，综合对项目在技术上、经济上和社会效益上的可行性进行论证。项目开发前期阶段涉及面广，包括政府、金融等方面，不确定的风险因素众多，区域发展形势及地价状况将严峻影响该时期的置地决策。风险识别中主要强调置地风险、工程招标风险、合同管理风险和融资风险。建设阶段发生的风险更多是人为处置不当，属于可控风险。租售阶段主要风险有经济风险与内部决策与管理风险，项目假如无法刚好租售则会导致财务危机。企业应当不断总结阅历，认清各阶段项目风险发觉规律，并实行相应的预防措施。
(4)建立企业风险管理组织
在项目开发的四个阶段都存在风险，对项目风险的规避与限制须要相应风险管理机构来完成。企业必需建立相应的风险管理部门(如风险管理委员会等)，它特地对项目风险可能发生的环节和发展状况进行监督与限制。风险管理部门是项目风险管理的决策机构，负责制定风险管理方针、政策、总体战略与目标，对风险识别、风险评价、监测、限制、处置，探讨制定风险管理激励约束机制和评价指标等，实行风险管理问责制。当然，从管理的角度看，应将风险限制在萌芽状态，这样才能切实削减企业损失。
为了能较好的发挥房地产项目风险管理组织的作用，开发商必需确定肯定的风险管理组织结构和组织关系，使企业各部门协调工作，以实现风险管理目标。
目前我国的房地产企业对风险管理相识还不够充分，几乎没有风险管理组织形式和专业风险管理人员，风险管理远没有系统化和组织化，因而必需结合开发商的内外部环境建立相应的风险管理组织形式并配备肯定的专兼职风险管理人员，包括风险经理和保险、索理赔等专兼职风险管理人员，负责开发项目风险的识别、衡量、防范和处理以及风险管理的绩效评价等，以规划、设计、实施和检查整个企业的风险管理工作。设立一个健全、权责分明的风险管理组织是房地产项目风险管理的组织保障。
(5)建立信息资讯系统
信息资讯系统是进行科学的房地产项目可行性探讨、项目决策和风险管理的基础。项目开发的风险贯穿四个阶段，而信息量的限制则使开发商在同各个利益相关者的博弈中无法作出精确的推断。
企业的风险管理决策也需通过信息资讯系统传达到各风险管理人员和相关工作人员。通过信息资讯系统，房地产开发商的风险管理人员可以刚好收集有关风险信息，刚好驾驭国内外政治、经济、社会以及房地产市场等的改变动态，分析、预料市场将来的改变趋势，并快速地反馈信息以利于决策者进行各种决策。建立一个信息流畅、遍布整个企业的信息资讯系统是房地产项目风险管理的基础。
(6)仔细探讨项目利益相关者化竞争为合作
房地产项目开发涉及竞争对手、银行、顾客、承包商、经纪公司、政府等，一个项目胜利的最佳结局是大家的共同胜利，探讨每个利益相关者的需求，在博弈中寻求合作，找到利益的共同点，是从事房地产项目风险管理的最高境界。房地产市场的旺盛有序，全部的项目开发在合理的项目定位中，开发商取得利润，银行取得利息，承包商取得劳务酬劳，顾客满意房屋需求，经纪公司取得服务酬劳。实现共赢是项目开发的志向目标。任何仅从某方利益动身不顾他人利益的做法势必使得项目陷入风险之中，使博弈双方陷入“囚徒逆境”。
(7)建立风险管理绩效评价体系
风险管理过程中须要实行各种方案进行风险限制，为实现对方案的评估，可以建立房地产项目风险管理绩效评价指标体系，评价体系包括包括绩效评价指标、评价标准和评价方法。评价指标包括结果指标和行为指标两类，相应的评价标准分为结果标准和行为标准两个方面，分为优良、中和差三个等级，能较科学地评价风险管理方案的优劣。
(8)加强风险管理培训
强化全员风险意识，房地产企业员工的行为不当是构成开发项目的一个重要风险因素，因此要减轻与不当行为有关的风险，就必需对企业员工进行风险和风险管理教化，内容应包括有关平安、项目、城市规划、工程设计以及其它方面的法律、法规、规范、标准和操作规程、风险学问、平安技能和平安看法等，使他们了解开发项目所面临的各种风险，了解和驾驭防范与处理风险的方法，强化风
险意识，使他们深深相识到，任何个人的疏忽或错误行为都可能给项目造成巨大损失。
(9)熟识并驾驭相关法律、法规及政策
房地产开发的各个阶段涉及很多相关法律、法规和政策，主要有《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城镇国有土地运用权出让和转让暂行条例》、《城市规划法》、《外商投资开发经营成片土地暂行管理方法》、《城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《城市房屋拆迁管理条例》、《中华人民共和国经济合同法》、《建筑安装工程承包合同条例》等，不了解、理解不透、理解错误或处理不当都会导致延误工期、增加项目成本以及损害开发商形象等。对开发商来说，法律、法规和政策不仅仅是一种行为约束规范，而且也是实现经济效益的保障，熟识并驾驭我国现行的房地产法律以及各种相关法律、行业法规和政策，有利于有效运用法律武器防范和爱护自身的合法权益，预防风险，将风险损失削减到最低限度。
从前面的分析中可知，在房地产项目中遇到最多的是金融风险。对于一个项目而言，制约其顺当开发的首要因素是资金。有很多项目由于资金不到位或者别的缘由导致资金链断掉而使项目停滞。作为开发商应当主动运用各种金融手段为项目获得资金，以削减开发过程中的风险。而政府、银行也主动创建一个良好的融资平台、金融环境和保险市场。一个项目的胜利应当是项目利益相关方的共同努力。下面是各种可供采纳的风险规避转移方法。
(1)大力发展和完善房地产抵押贷款
我国的房地产项目多是采纳以信贷为主的间接融资方式。这种贷款方式极大限制了企业可贷款资金额，因为开发商缺乏足够可以信任的还贷资产，银行不情愿给太多的贷款，而且一般比较难以得到银行贷款<155>。而开发商一旦项目失败，企业资不抵债，遭遇损失的最终承受者必定是国家，而纵观国外则多是采纳抵押贷款为主要手段的房地产融资方式，通过以房地产作抵押防范信贷风险，削减不良贷款，保障国家的利益，同时也能有助于开发商进行胜利的房地产项目开发。
(2)主动推动房地产证券化
长期以来，银行等金融机构始终是我国房地产开发公司的主要融资对象，导致房地产市场受信贷规模的改变而波动较大，这不利于房地产开发公司可持续性发展。房地产证券化，主要是指房地产企业通过发行股票或债券，使企业筹资社会化，降低开发商对金融机构的依靠程度，使国家信贷规模的变动对房地产业的冲击相应减小。同时，通过房地产证券化还可以使得社会资金流向效益好、有市场需求的房地产企业，从而使企业以市场需求为导向，市场供求机制在资金引导下得到发挥。另外，房地产证券化可以将企业项目风险分散各个股东，从而分散单一项目主体担当的项目风险。
(3)发展房地产保险
房地产项目在决策、前期、开发建设和租售阶段时时刻刻受到各种风险的威逼，风险事务的发生会导致开发商项目损失，或者产生某种责任。通过大力发展房地产保险业务，利用保险的风险分散、转移和规避功能达到削减风险损失
<157>。保险可以使开发商获得肯定的经济补偿，为房地产开发经营供应平安保障，维护开发商的经济效益。我国房地产保险业务的发展还处于初始阶段，一方面险种单一，主要以房屋财产保险为主，而其它险种如房地产责任保险和担保保险开展极少，另一方面覆盖面窄，业务量小，保险业的滞后使得房地产开发和消费中的大量风险无法转移、化解，干脆影响了房地产业的发展。因此，为促进我国房地产业的发展和加强风险管理，应大力建立房地产保险体系，组建专业房地产保险公司，扩大保险险种，合理解决相关保险费率额问题，规范房地产保险技术规范、投保与理赔程序，健全房地产保险的法律、规范等。
房地产项目的胜利运作离不开外部良好的发展环境，政府宏观调控政策的改变，经济增长速度的改变都对项目的胜利起到很大的影响作用。因此，在项目风险限制中，尤其要留意从外部环境去驾驭市场改变，不断适应外部条件改变以达到降低风险的目的。下面着重分析政府如何为企业项目开发营建良好发展环境。
(1)限制房地产项目规模和供应结构调控
①支配调控
重点是合理规划现有开发土地的投向，爱护农用土地和城市待开发土地资源，同时将房地产开发按住宅和非住宅分类纳入国家和地区项目指导支配，按物业需求结构比例制定各种用途的土地出让支配，限制土地批租量，调整房地产一级市场土地供应结构，从而达到扩张物业供应比重偏小的开发规模和缩减物业供应比重偏大的开发规模的目的，实现调整各类房地产开发项目的开发规模和供应结构。住宅是居民生活的必需品，涉及面广，带动性强，可以带动房地产、建筑、建材等相关产业以及金融保险、中介服务业等的发展，因此政府在土地批租上应予以政策倾斜，大力扶持，而对于楼堂馆所、豪华别墅等相对市场需求过剩的项目，则应严格限制批租此类用途的土地。
②信贷调控
依据信贷资金占房地产开发项目总额的比重和房地产项目规模、速度，合理支配各类房地产信贷资金量和利率，增加信贷的有效性，使各房地产项目方向的信贷规模符合调整物业供应结构要求，房地产项目行为依据政府预定的方向进行。政府在信贷调控上应适当增加中低收入者住宅建设等符合社会需求的房地产开发项目的信贷比例，增加信贷资金量，降低信贷利率，扩大住宅的供应比例和项目规模。
③财政调控
通过增加或削减国家预算中用于房地产项目的建设性预算支出，扩大或紧缩公共设施、安居工程等方面的政府项目;提高或降低与房地产开发和流通相关的税率，抑制或刺激房地产项目;利用国家信用发行房地产债券，汲取社会资金，向房地产开发商或地方供应低息或无息贷款，以调整房地产项目规模和引导项目方向。政府在财政调控上应对中低收入者住宅建设等符合社会需求的房地产开发项目予以一系列政策实惠，包括实行贴息贷款、免收土地出让金、减免税费等，激励此类房地产开发项目的建设，提高其在房地产供应结构中的比重。
④项目审批调控
限制项目规模，引导项目流向，建立严格的房地产开发项目的申报、审批、备案制度和房地产开发预售制度，各级房地产管理部门应刚好汇总有关房地产开发项目的资料并向社会公布，对于市场严峻供过于求的房地产项目在原则上应不予批准建设，尚未开工的应禁止开工。
(2)房地产消费需求和消费结构调控
①消费信贷调控
围绕居民对生产性和生活性房地产的合理、适度的消费需求，适应居民收入水平的消费层次结构，限制住房按揭规模、大力发展住房房地产消费信贷，增加房地产消费信贷资金量和降低消费信贷利率，提高居民住房购买力，实现住房从潜在需求向有效需求的转化，增大住宅在房地产需求结构中的比重。其中，特殊应留意解决中低收入者的住房问题，而对于别墅、写字楼、商场以及工业厂房等需求则依据经济发展目标、现状，采纳适度从紧的政策，把对其的需求纳入固定资产需求限制范围内。
②财政税收
利用财政措施、税收杠杆作用，调整房地产消费需求，推动房地产需求结构优化。例如，通过政府财政消费补贴、财政贴息、税收减免扩大居民对住宅房地产的需求，增加其在房地产需求结构中的比重。
③相关改革
进行相关经济体制改革，调动房地产消费需求。例如，深化住房制度改革，尽快全面实现住房补贴的货币化，同时提高公房租售比价，协作住房贷款、按揭，以增加市场对商品房的现实需求量，调整商品房在房地产需求结构中的比重。
须要指出的是，调整房地产商品社会总供应和总需求的平衡，重点应放在一个地区或城市内，放在住宅方面，同时要留意房地产商品的有效需求和潜在需求的区分，还要留意协调房地产业与整个国民经济特殊是地区经济发展的适当比例，平衡发展。总之，我国现阶段房地产项目宏观调控政策应是限制一级土地市场的源头，以土地爱护为基础，紧缩高档商场、写字楼等楼堂馆所项目，盘活和消化住宅存量，发展房地产金融和中介服务，培育物业管理服务体系，形成一个相互连接和稳定协调的房地产项目规模和结构体系，确保房地产业健康、持续和稳定发展，更好地满意建设和生活须要。
(3)建立健全房地产项目风险分担体系和风险转让市场
房地产项目是一项多阶段、多主体参加的连续过程，参加主体包括开发商、政府、金融机构、保险机构、担保机构以及专业询问、中介机构和消费者等，不同的行为主体在房地产开发过程中担当着不同的风险，当然也共享不同的风险收益，正是由于不同主体的加入也就形成了房地产项目风险的社会化分担体系，从而使房地产项目风险担当者数目增加，使风险能够通过各种渠道疏散到各单个主体，降低单一主体所担当的风险，同时形成优势互补，增加房地产项目的总体抗风险实力<159>。在房地产项目风险分担体系中，开发商是房地产项目风险的主要担当者，担当了其中大部分风险;政府担当的风险主要是社会效益风险损失和环境效益风险损失;金融机构、保险、担保机构作为房地产项目风险受让方担当
开发商转移的诸如融资、保险与担保等方面的部分风险;专业询问和中介机构担当着询问和代理等方面的风险;消费者作为房地产商品的最终购买者和运用者，担当了因为购买的房地产商品达不到预期的功效，即房地产商品在技术性能、质量以及保值增值等方面不能很好地满意消费者要求的风险。良好的房地产项目风险分担体系是实现房地产项目风险管理的保障。相对于政府来说，由于其具有最强的风险承受实力，所以政府应通过项目补贴、税收实惠以及信贷扶持等适当的增加担当房地产项目风险的比例。
现代风险管理的一个基本策略是将风险转让给其它经济单位担当。在现代经济体系中，不同的经济主体具有不同的风险担当与管理实力，通过风险交易，风险承受实力低的主体可以实现将风险转让给风险承受实力高的主体，并按风险——收益机理让渡相应的风险收益给对方。在房地产项目过程中的很多风险都可以通过风险转让来消退或削减，例如房地产营销风险可以通过肯定的合同转让给销售代理中介机构，其它诸如质量风险等也都可以通过保险等风险交易工具转让出去。我国目前房地产市场还处在发展阶段，而房地产风险市场更是尚未真正起步，风险交易工具极其匮乏，风险交易成本太大且不透亮，房地产项目风险很少能实现转移出去，这无疑对房地产项目风险管理不利，阻碍了房地产业的发展。
(4)建立房地产项目风险约束机制
我国房地产业的发展已初步形成了项目主体多元化、项目审批多层次、融通资金多渠道的格局，但有些地方仍旧存在项目规模失控、项目结构失衡和项目效益不佳的问题，究其缘由就是没有建立房地产项目风险约束机制，即在房地产项
目活动中，没有相应的制约关系以调整、限制房地产项目行为，主要包括项目主体风险约束机制、项目审批风险约束机制和融资风险约束机制。
①项目主体风险约束机制
我国房地产项目主体目前主要有政府、房地产开发公司和个人项目者，对于政府项目和国有房地产开发公司来说，政府主管部门拥有项目决策权和审批权，项目收益也基本上归政府全部，但政府作为投资主体却不能作为风险担当主体，风险由项目的经营者担当，而由于经营者没有决策权，因此只要不是经营失误引起的风险，经营者也就没有担当风险的责任，最终只能由国家担当。因此，必需建立房地产项目主体的风险约束机制，由指导、制定和批准部门领导对其决策行为带来的项目风险负责，如发生重大项目失误应追究相关决策者及主管部门领导不同的行政和法律责任，确保项目的肃穆性和科学性。同时，应加快国有房地产企业的现代企业制度改革，实现政企分开，明晰产权，全部者与经营者分别，由企业经理对房地产项目风险负责，并强化对国有资产管理的监督。
②项目审批风险约束机制
目前我国对于房地产项目已形成多层次的审批机构，如市级审批、省级审批等，但各级审批机构的审批权限不明确，审批权也分散在多个部门，如规划审批、建设审批等，这不仅使项目审批时间过长，延误项目时机，也使各审批机构没有真正独立的决策权，也就无法形成明确的审批责任。因此，只有明确各级审批机关的权利和责任，能并的并，能撤的撤，精简项目审批机构，同时规范项目审批者的行为，制定明确的审批权限标准、责任标准以及奖惩措施，并由其作为项
目审批风险的担当主体，出现问题由该主体全面负责，才能使其做到谨慎地进行项目分析和评价，按国家有关政策进行房地产项目审批，严把项目审批关。
③融资风险约束机制
从我国各主要融资机构的现状过来看，都没有独立自主的融资决策权，对某一个开发项目是否赐予融资，融多少资，往往受到来自各方面的干扰，还远未摆脱作为政府出纳机关的状况，既然没有决策权，当然也就不用担当融资风险，造成风险由国家担当的不合理局面，因此必需建立资金融通风险约束机制，由融资机构对融资决策全面负责，并担当相应融资风险。
(5)建立全国和地区房地产信息中心以及房地产项目风险预警系统
现代风险管理不再是单一的、消极的损失补偿，而是主动的损失预防。建立全国和地区房地产信息中心以及房地产项目风险预警系统，是政府指导房地产业发展的重要依据，也是影响房地产企业经济行为的重要手段。通过房地产经济信息中心，政府决策机构可以精确、刚好、全面地获得反映当前房地产项目总量供求和房地产结构等的各种信息、风险损失历史资料和各种风险管理措施的效果资料，并且通过风险预警系统可以评价当前房地产经济的总体运行状况，预料房地产将来发展趋势并供应预警，从而为政府的宏观决策供应科学依据，促进房地产经济的健康运行，防范房地产项目风险。同时，房地产开发商据此也可正确决策项目时机和项目房地产类型，从而也间接起到调整房地产项目结构、调整房地产项目风险的作用。当前能在肯定程度上反映我国房地产经济运行状况、起到风险预警作用的有中房预警系统和国房预警系统。
针对我国房地产项目风险管理现状，从企业内部发展和外部环境建设、扩大各种融资渠道等角度提出了具体的建议。房地产开发企业加强房地产项目风险管理的关键在于加强自身反抗风险实力。具体措施包括：建立现代企业制度;编制科学且完备的风险管理支配书;强化项目的风险管理探讨;建立企业风险管理组织;建立信息询问系统;建立风险管理绩效评价体系等，从金融角度提出扩大融资渠道，充分利用保险。从企业发展的外部环境来讲，须要强调以下一些方面：限制房地产项目规模和供应结构;限制消费需求和消费结构，建立项目风险分担体系和风险转让市场，建立房地产项目风险约束机制等。同时本文着重强调了对于各类利益相关者应实行共赢合作。
篇二：房地产开发与经营风险管理措施
房地产开发项目面临的风险及应对
措施
摘要：在经济的促动下，房地产开发项目增多，在这样的背景下，加强房产开发风险动态监管十分必要。结合实际了解到，房地产开发项目隐藏着诸多风险，为了确保房地产开发理想收益，需结合开发项目特征，实施有效风险管理，在合理措施保障下规避其中的风险，将风险因素消除，借此维稳房地产行业，助力其进一步发展。本文将围绕开发项目面临的风险，提出合理应对措施，以便为房地产开发提供参考。
关键词：房地产；应对措施；项目开发风险
引言：研究发现，所有房地产项目想要积极、优质推进，都要很多资金做支撑，同时这其中的运作步骤也比较多。作为房地产公司来说，需充分发挥资金管理的独特作用，增强投融资方面能力。为此，需注重规避房地产开发项目阶段的风险因素，实施细致分析，同时采用防范措施，保障项目开发真实收益。
1.
项目风险防范的作用
近年来，虽然受到疫情影响，但我国经济态势依旧平稳，没有形成较大的波动，社会经济恢复能力强，弹力较大。在良好的经济形态中，房地产高速发展，前景较为可观。但随着企业规模扩大，房地产结构不合理也变得鲜明了起来，涨幅过大等问题屡见不鲜。基于此，政府出台政策实施了强制性调控。宏观调控政策之下，虽然经济秩序得到保障，但矛盾与冲突依然严重，也同时加大了项目开发风险性。项目开发过程中，为保障质量和理想效益，需精准控制各项风险因素，对风险实施合理识别，在合理措施维护下，科学评价各类风险，积极运用高效的风险规避手段，保障项目投资收益。由此可见，项目风险防范的作用较强，对房地产行业有较大支撑作用。
二、开发项目面临的风险
[1]
（一）政策风险
在市场经济条件下，许多行业竞争激烈，各企业争夺市场资源较严重。国家需结合宏观环境变化，实时调整有关政策。一旦企业的发展规划从原则上违背了政策，市场定位出现了偏差，就会造成投入的增加，让企业出现严重损失。基于此，需重视政策风险，确保自身防范能力增强。
1.
资金风险
任何一个房产项目，在进入开发阶段后，都需依靠大量资金维持，除自身建设资金外，多数情况下，要依靠外部筹资来实现，正是因为这一特征，才让地产开发项目存在负债率高的特点，70%左右的负债率已经是平均值了。此外，现阶段开发项目投资金额大，实际工作中建设周期过长，种种因素造成成本回收时间长，有着极为明显的资金流动性能差特征，财务风险越来越重。再加上，资金调控力度变大，实际的放贷条件越来越苛刻，处于这样环境中，也让监管贷款账户的态度变得严格了起来，处于这样的大环境中，同样会增加资金风险。在项目运行中若出现了资金断裂风险，项目可能会中途停止，导致开发项目的夭折，最终出现烂尾楼状况。
1.
社会信用风险
除了上述风险类型外，还有社会信用风险。社会信用风险不容忽视，影响层面较广。结合现有情况看，一二线城市整体房价，高位运行的特征突出，房地产行业始终保持谨慎态度。在市场机制作用下，房地产行业的投资过于集中，除了对城市土地资源需求较大外，还影响了城市房价。甚至许多无良开发商，为了实现效益最大化，不惜损害行业信用度，在实操中联合相关中介机构，在平台公布虚假信息，造成项目经营中哄抬房价的现象。个别开发商推迟开盘时，会故意不报具体的价格，借此误导和引诱购房者，使其形成恐慌心理，上述种种行为，均会降低开发商信任度。
[2]
三、项目风险防范策略
（一）做好投资可行性分析
结合上述分析了解到，房产开发不确定因素多，项目风险防范难度高，投资环境非常复杂。现实工作中，想要将风险扼杀，就要做好投资可行性分析，保障投资决策可行性。针对各类资金断裂情况第一时间作出应对，提高项目管理合理性，通过收集关键性数据，为投资决策提供保障。在竞得土地资源前，为项目后续实施顺畅，需完善项目图纸设计，精细化梳理项目策划方案，确保方案的科学性。设置项目的建设周期，并以此作为依据，确保竞得土地资源后施工可平稳开展，有效缩短建设周期，提高建设质量。合理把控工程造价，借助把控力度、方向的调整，帮助企业降低财务利息，助力企业获得充足资金，提高整体项目开发的可能性，在可行性分析基础上保障良好资金利用率。总而言之，项目进展阶段，为了保障最大效益，降低项目开发的成本，需做好前期投资风险预估，结合项目实际，作出可行性分析。
1.
拓宽资金渠道
除了上述措施之外，还需拓宽资金渠道，确保资金运转安全。在工作中需结合房产开发现状，在充分调研市场的前提下，积极拓宽资金渠道。研究发现，若是项目开发没有可支撑性的资金来源作为保障或者是资金来源渠道单一，那么此类项目的投资需要更加严谨，因为存在以上问题，就说明资金风险较严重。为消除资金来源单一的隐患，控制住这方面的风险性，需提升资金运作水准，借此从源头实现互相融资，打通内部与外部融资渠道，在合理措施保障下降低项目开发风险，提升项目开发资金安全性。拓宽资金渠道方法众多，需结合实际工作制定策略。首先，借助预售方式，不断累积项目预售资金。在实际操作中，为达到理性效果，需采用低价格入市方式，先将一部分置业者的眼球吸引住，提升市场中影响力，借助这样的手段努力让开发资金回笼。实践表明，采用上述方法后，项目变现水平将提升，与此同时还可第一时间压缩负债率，效果十分显著。此外，还可以节省成本，避免项目建设资源浪费现象。其次，科学使用应付账款模式，提高融资的可行性，为项目建设提供支撑，获得良好的收益。最后，从外部融
资角度来看，在实际操作中，可通过增加融资渠道，例如增加信托投资基金等方式，积极拓宽融资途径，帮助开发项目顺畅施工，消除一切开发风险。
1.
强化内部管控
内部管控是基础措施，不容忽视。实操阶段，需加大成本把控力度，明确控制管理目标，在此基础上建立成本概念，评估各类资源状况。在掌握项目实际的同时，加强岗位间的沟通，合理创建沟通机制，促使成本把控系统更标准，有效降低无效成本。与此同时，风险防范可发挥信息技术优势，全面应用BIM等技术，通过成本信息录入，对风险实施评估，让各项成本支出变得清晰和生动，借此强化成本管控效果，合理降低经营风险。BIM技术是比较高效的手段，该技术的合理运用，可提高开发项目管理效率，降低施工返工的风险性，运用可视化模式科学把控施工进度，避免工期延误的同时，也增加了项目开发收益。总而言之，想要推进房产项目开发管理的信息化进程，先进的管理软件技术必须要熟练，提高新技术的渗透力度，保障开发项目的内部管控效果。
结语：综上所述，受到良好经济的带动，房地产开发项目数量与实际规模都在变大，风险把控变得艰难。研究发现，房地产项目开发全过程中（从投资决策到竣工）隐藏着众多风险因素，如果不加以规避，采用针对性的措施，势必会降低地产业可持续发展可能。因此需站在全局观念，通过强化内部控制、拓宽资金渠道等途径，提高风险防范可行性。
参考文献：
[1]李奇.房地产开发项目面临的风险及防范策略[J].决策探索(中)，2021(11):94-95.
1.
吴倩.浅析房地产开发项目前期工作风险管理[J].居舍，2021(30):5-6.
作者简介：姓名：逄京江（1967.11--）；性别：男，民族：汉，籍贯：山东青岛胶州人，学历：本科；现有职称：中级工程师、高级政工师；研究方向：房地产开发。
篇三：房地产开发与经营风险管理措施
房地产经营风险管理分析及措施
摘要：高速发展的房地产推动了我国城市化的发展和经济的增长，随之房地产行业成为了社会关注的焦点。相比其他行业，房地产行业带来的效益非常可观，有高收益就有高风险，因此房地产所面临的风险挑战就相对较高，收益也是具有不确定的，本文就此分析房地产业经营风险，并提出管理风险的有效措施及建议。
关键字：房地产经营；风险管理；措施
由于现如今人们对于住房的需求处于刚性阶段，加之土地资源比较稀缺，所以房地产业的准入门槛相对其他行业较高，同时收益和风险也相对较高。在项目选择、开发建设以及后期的租赁销售等环节都存在着不定性的风险，因此企业方面要及时规避风险、减少风险以及管理好风险，才能实现预期的收益。
一、房地产企业面临的经营风险分析
1、项目选择环节面临的经营风险
房地产企业在进行项目开发过程中，进行地产项目选择这一环节是面临风险最大、不确定性最强的一个阶段。如果在项目选择环节出现问题，将会出现企业资金链断裂、最后企业可能会亏本的严重后果，如果房地产项目地区选择不当，后期房屋出售或者租赁将会受到影响，会受到很大困难。因此，房地产企业在选择项目之前，应对项目的可行性进行研究，必须掌握项目一切详细的资料，了解项目所在区域环境，预估房地产未来的售卖能力强弱，预估此项目给企业带来的收益。
2、开发建设阶段面临的经营风险
在房地产项目选择地区确定过后，在经过一系列周密的准备工作，便可以进行房地产项目建设施工了。在此施工阶段，房地产企业会冒着资金链断裂、采购的原材料质量检测不合格、工程施工质量差、工程进度慢或者停滞不前等一系列经营风险。
3、租售阶段面临的经营风险
当房地产项目建设全部完工后，经过相关部门验收达到标准后，房地产项目就可以进行租售了。在这个阶段，房地产业在一定程度上还存在着经营风险。房地产商最终的目的是将房地产尽快的转成商品化，通过销售和租赁收回投资，获得最大的利润。如果因为各种因素导致租售困难，企业将会受到房产积压，资金将会周转困难，地产项目经营风险牵连着财务风险。而且销售周期长，国家政策转变快，税收政策调整和住房政策调整等因素都会影响房地产业的租赁和销售。除此之外，宏观经济带来的风险也不容小觑，如利率变化和市场不景气等风险。
二、房地产企业经营风险的管理措施
1、房地产选择项目的阶段的经营风险管理
第一，分析了解地产所处外部环境，随着我国市场经济的高速发展，房地产业越来越紧密的联系着外部环境，任何企业的经营环境在很大程度上都会影响企业的发展进程。对于房地产业而言，对房地产项目所处的外部环境进行分析了解是至关重要的内容，必须把握其外部环境，从而降低投资风险。
第二，运用变通的开发组合理论，房地产企业在选择项目进行投资时，可以多方面考虑，运用开发组合理论，从不同的区域、不同的开发类型、不同的租售组合等项目入手，多样化的项目可以减少房地产企业的经营风险，并且可以实现
转移风险，提高企业经济利益的目标。房地产企业的管理者可以根据自身经营特点和实际情况，全面考察多个投资项目，最终选择合适的项目进行投资。
2、房地产项目建设阶段的经营风险管理
第一，房地产项目的开发建设是具有综合的专业性和实践性的，项目质量监管中一定要聘请具有良好资质及信誉的监理公司以及具有一定专业水平的专业人士，将质量问题减少到最小程度。房地产的建设开发是房地产企业最重要的一个环节，房地产要求具有绝对的安全性，如果房地产企业想要健康可持续的发展，在进行房地产开发时必须层层严格把关，房产质量必须严格把控。同时，建筑企业财务部门在支付各项款项时必须严格按照合同和资金预算进行支付，绝对杜绝不按相关规定任意支付的现象。有效防止资金在不正当使用下短缺。
第二，目前我国房地产市场处于持续低迷状态，国家政策也不可能如一日，各地房地长市场普遍采取降低房价的手段，虽然国家对首次买房者的优惠政策有所调整，但大多数的购房者仍然不敢果断下手。因此，房地产项目在开发建设应该结合当地的市场情况，计划合适的开发进度与合理的销售策略。无需着急赶工期，能够保证在规定时间内交房就可以，如果提前完成项目会占用大量资金。
3、房地产项目租售阶段的经营风险管理
第一，选择优质的物业管理公司。随着生活水平的提高，人们对于房地产的房屋面积、房屋版型等硬性条件要求高的同时还会选择物业管理水平较高的配套条件。一个完整优质的房地产项目要配备高质量的物业管理公司，才能在激烈的市场竞争中站稳脚跟。如果房地产项目的外部环境并无优势，对租售有影响时，房地产项目的内部条件要达到最优，才能吸引大批购房者的注意力，从而资金得到充足的周转能力，财务压力随之减小，而且促使企业形象得到提升，在市场竞争中占领最高地位。
第二，房地产的租售阶段是收回投资的重要时期，如果不加强手段防止拖欠房款或租金的情况发生，资金的正常周转将出现问题，企业的财务风险将在很大程度上被增加。因此，房地产企业必须要掌控好房地产销售环节，降低出现坏账的概率。不能盲目考虑销售业绩，[3]要严格把控好购房首付比列与余款支付期限，租房者支付的押金数额和租金缴纳的期限。只有这样才能降低租售阶段的经营风险。
4、转移风险。企业应该考虑购入保险，尽管增加了一定的成本费用，但是购入保险的成本费用是在合理范围内，并且相对于可能出现的风险损失来说购入成本的费用要低得多，目前大多数企业都运用购买保险的手段来进行风险转移。
结束语
房地产企业是否能够良好的可持续发展，其经营风险的大小十分重要，虽然不能完全消除风险，但是可以通过一系列的控制手段将其降低到最小。因此，分析房地产企业经营风险是一项重要的手段，并采取应对措施，使房地产企业在激烈的市场竞争中始终占据优势地位。
参考文献：
[1]刘丽静.房地产经营风险管理分析及措施[J].新经济,2014,(14).
[2]姜海明.房地产经营风险管理分析及策略研究[J].民营科技,2015,(02).
[3]邓子华.房地产企业经营风险分析及管理措施[J].企业导报,2014,(24).
篇四：房地产开发与经营风险管理措施
房地产企业经营风险分析及管理措施
作者：邓子华
来源：《企业导报》2014年第24期
摘
要：在我国过去十多年中，房地产业的高速成长推动了我国城镇化发展和经济的增长。但随着我国经济增长向平稳发展过渡，房地产企业将面临新的机遇与挑战。因此房地产企业经营风险的把控已经成为房地产企业关注的热点问题，而如何有效控制房地产企业的经营风险也成为众企业亟待解决的难题。如何提高企业防范经营风险的能力，成为经营风险分析与管理需要达到的重要目标。
关键词：房地产；经营风险；管理措施
引言：随着我国经济的全面发展，各行业都出现了新的增长，其中房地产行业的进步显得尤为明显。房地产经营风险是房地产企业首先关注的问题，这主要是因为房地产企业是高风险行业，虽然高收益，但也有着高风险。房地产企业如果无法做好企业经营风险的管理，则会为企业经营发展埋下巨大隐患，同时严重时甚至会影响到国家经济的发展，因此房地产企业经营风险的分析与管理便成为了房地产企业经营管理中的重点。
一、房地产企业的经营风险分析
（一）房地产项目选择阶段面临的经营风险。房地产企业进行地产项目的选择是房地产企业进行项目开发过程中具有不确定性最强、风险最大的阶段，如果房地产企业项目选择出现问题，那么将会造成很严重的后果：企业资金链断裂、企业无法获得预期利润甚至亏本；房地产项目区位选择出现问题，房屋最后出售出现困难等。因此，企业在项目选择确定前，进行周密的项目可行性研究，出具可行性研究报告，通过详细了解投资项目所处区位环境，预估房地产未来售卖能力；通过对公司现有资金状况及未来可能的融资渠道及融资金额，科学合理预测资金流入流出，防止出现资金链断裂；通过现有企业财务会计数据预估企业在该项目的财务杠杆等数据，预判投资该项目存在的收益等。例如，HD房地产开发公司试图打造HS市最大的商业购物休闲中心，该项目选址在人流量大，地段成熟的老城区，但是项目开盘后2个月内，原租户都退租关门。后分析原因：该地段虽然人流量大，且地段成熟，但是该地区主要居住人群消费水平较低，没有较强的购买力。该处房地产的开发最终失败，对企业造成了巨大的财务压力，投资几乎完全没有收回。
（二）房地产项目建设阶段面临的经营风险。房地产项目选址确定后，经过繁杂的前期准备工作，便进入了房地产项目的建设施工阶段。此时，房地产企业仍然面临着较大的经营风险，如资金链条断裂风险；原材料采购质量不合格风险；工程质量把关不严风险；工程进度停滞不前风险等等。
篇五：房地产开发与经营风险管理措施
房地产经营中的风险与预防措施
【摘
要】经营风险是各行各业都会面临的一种未知挑战，若处理好了，它会成为企业成长与发展的动力；反之，若处理不好，它则会给企业带来巨大的风险损失，成为企业发展的阻力。对于房地产企业来说，房地产经营风险也是如此。本篇文章站在房地产企业的角度，对其经营管理活动中所存在的风险及相应的风险预防措施、管理手段作主要论述，供相关人员参考。
【关键词】房地产；经营管理；经营风险；预防；预防措施
房地产经营过程，实质上是收益与风险共存的一种状态，因为在房地产开发商进行投资建设房产之前，对于建成之后的销售状况并不能够完全的把握，这是一个预期的收益过程，同样因为是预期所以有很大的风险存在，收益越大那么风险也就越大。
1、房地产风险经营管理的目标
在房地产经营管理活动中，不管是房地产的开发，还是房地产的投资建设，其都具有着一定的风险。房地产企业为了减少房地产开发、建设以及管理过程中的风险，减少房地产企业的经济损失，就必然会在企业内部编制一套较为全面而完整的风险管理制度，管理制度中所制定的风险管理目标，其大致内容都是：尽量减少或规避风险的发生。事实上，在房地产的开发、经营和管理中，风险因素是百分之百存在的，但风险因素的存在并不代表风险事故一定会发生，也不代表风险因素一定会对房地产企业的经济发展造成影响。因为从风险事故的发生是需要具备一定条件的。房地产企业想要减
少风险事故的发生，就必须对引起风险事故发生的风险因素及其他条件进行了解和控制，采取有效措施，做到事先预防，以避免房地产经营管理中发生风险事故，并给企业造成巨大的风险损失。
事实上，单靠事前预防来减小风险事故发生的可能性，减少因风险事故所带来的风险损失是远远不够的，还需要房地产企业在风险来临之前就做好全面、充足的准备。企业上下务必严正以待，对风险事故发生之后的处理方法和控制、补救措施作全方位的考虑，并选择最佳处理方式，尽可能的将风险损失减至最少。这就需要房地产企业在进行风险管理时，做好上下联动，事先商议并制定好一系列有效的事故处理措施，并在事前作出假设：如果风险事故真的发生了，那么针对这一事故我们应该采取什么样的措施对其进行处理？怎样处理才能将风险事故造成的风险损失降至最少？如何对风险事故进行合理有效的控制？在提出诸如此类问题，抛出此类假设之后，要发动全公司员工来建言纳策，最后对相对较好的对策进行比较，经多次讨论商议后决策出最优的解决方案，争取当风险事故发生后，能够利用先前所决策出的最佳处理方案将企业的风险损失降至最少。做好风险事故的处理，控制风险损失，这就是我们常说的事中控制。
2、房地产经营中的风险
房地产的经营管理实质上是一个动态的、系统的管理过程，从房地产项目的选址开始，到土地产权的购买、再到建筑的建设、最后到房地产的售卖，在这整个管理过程中，每一个环节都会面临不同
的经营风险，每一个阶段都存在着不同的经营风险因素，稍有不慎，便有可能造成风险事故的发生。通常，我们在研究房地产经营风险时，都会从房地产企业本身的经营管理情况出发，根据企业经营管理和经营风险之间的关系，将风险因素按照一定标准进行分类，然后再对房地产企业在当前所面临的经营风险作深入研究与分析。房地产的经营风险因素一般可分为三个阶段，即：土地获得阶段的风险、土地开发建设阶段的风险；房地产竣工后租赁或售卖阶段的风险。下面对房地产三个阶段的风险因素作详细分析。
2.1土地获得阶段
土地获得阶段所存在的经营风险主要是指用来获取土地使用权的费用。在这一阶段中，房地产企业为了获取某一块土地的使用权，必须筹备一定的费用，通过正当、法律的手段，以费用来换取土地资源的使用权。然而，由于用来获取土地使用权的费用具有不确定性，所以极容易在该阶段给房地产企业造成一定的经营风险。想要规避这一阶段的经营风险，房地产开发商或投资商就必须对该阶段的风险特点有所了解，并采取有效措施做好该阶段经营风险的预防或转移，争取以最少的经济费用获取最优化的土地使用权。
2.2开发建设阶段
在对房地产进行开发建设的阶段，房地产开发商主要面临的风险就是对于建筑的成本上的风险，这些风险具有一定的不确定性，这些风险主要表现在如下方面：
在施工前期产生的费用。施工的前期阶段，主要是包括对建筑地
点的勘察费用、设计的费用和临时的一些设施的费用。对于这些费用的产生有影响的因素主要是由土地的自然因素特征来决定的。
建筑安装工程费用。主要包括土建费和安装工程费在建筑安装工程费用，费用的高低一方面取决于建筑安装工人的工作越率与技术素质，另一方面也取决于建筑安装材料的价格高低。尤其是材料的价格。由于经济政策和房地产市场需求关系的变化，建筑安装材料的价格会发生较大的波动，从而对发展商的投资计划造成一定的影响。
2.3租赁及销售阶段
在房地产建成竣工以后，房地产开发商就要开始对房屋进行销售租赁业务，以期获得相应的收益。但是房地产的开发建设是一个周期性很长的过程，在这个过程中会发生很多的变动，这些变动的发生会直接的影响到房价的稳定。比如说这期间政府对于房地产市场的政策调控，对房价进行的干预，市场经济的变动，人们消费水平的变化和消费心理的变动等等都会影响房屋的销售情况。
3、房地产风险管理的策略探讨
3.1加强对经营环境的研究
房地产企业和其它企业一样总是在一定的环境中开展经营活动的，环境既提供了机会也构成了威胁。企业的经营活动与外部环境的联系越来越紧密。外部环境的各种因素如经济因素、社会文化因素、家庭组成因素、政治法律因素、自然因素等都对企业的开发经营产生各种各样的影响，并且外部环境还处于不断的变化之中，这
就要求房地产企业的经营者们把自己的企业看成是一个开放的系统，它不断地与外部环境产生相互的影响和作用。正视环境的影响和作用，把外部环境、内部条件有机结合起来，提出一个适合自己的科学的战略目标，潜心培养并提高自己的核心竞争力，并能审时度势、因势利导、灵活应变，不断地随环境的变化而调整企业的经营活动，这样对提高项目投资成功率，实现风险管理的目标定会有大的帮助。
3.2加强对房地产市场调查与预测
实现从产品观念到营销观念的转变。房地产企业生产的产品是房屋，它具备一般商品的特征。随着市场经济的发展，人们生活水平的提高，消费者一些低层次的需求已得到满足，人们消费商品也越来越为了满足心理方面的要求，消费者在消费方面也日益呈现出个性化的特征。面对这些变化，房地产企业要改变过去那种我盖什么就卖什么的思想，现在人们购房已不单单是为了满足居住这个最基本的功能，房产商品除了具备居住这个功能外，还要具有良好的套型设计、漂亮的造型、优雅的环境、智能的设施、良好的物业管理等等。
4、结束语
综上所述，风险是房地产经营管理活动中始终存在，且无法避免的一个问题，但是，无法避免却并不代表着不能对其进行预防。所以，在房地产经营管理中，就必须采取有效措施对房地产经营风险进行预防和事前规避，减少风险发生的可能性。但是，在房地产开
发的经营管理中，要想完全的规避风险是不太现实的，那么要想尽量减少开发过程中的风险，就要有一定的风险意识，正确的进行风险评估，将可能出现的风险降到最低。
参考文献：
[1]刘鸿义.房地产项目开发风险管理，2009.[2]江殿云.我国房地产金融风险问题分析，2008.
篇六：房地产开发与经营风险管理措施
房地产开发项目的风险分析风险管理及对策
[摘要]房地产开发项目风险较高，存在开发位置、开发时机、物业类型、经济和政策等风险，本文对以上风险做了分析，并从风险管理的角度梳理脉络，提出了相应对策。
[关键词]房地产；风险管理；对策
房地产开发的过程十分漫长，并且涉及方方面面，是项极为复杂的活动。房地产投资不仅数额巨大、周期漫长，并且变现的能力较差，同时又面临着各式各样的风险。房产市场的波动、利率和汇率的变动、政策的变化调整、建材价格的变动都会对房地产开发投资的效益产生很大影响。这也决定了其效益具有不确定性，因而房地产投资存在很大的风险，所以，开发企业必须正确分析风险，并且对风险事件提出有效的规避方法，谨慎投资。如果没有充分考虑而贸然决策，往往会造成失误，甚至是企业困境或破产。
1房地产开发项目的风险分析
1.1开发位置风险分析
选择一个合适的位置进行房地产的开发对开发企业具有重要的意义，这在很大程度上决定了一次开发行为的成败。所谓开发位置，并不单纯指的是项目所在的地理位置，还包括了一系列的社会位置，如市政配套、教育水平、交通状况、公共设施、人口因素等。这些因素决定了土地的潜在收益的能力。一般来说，在经济发达的地区，地价比较高，开发的成本也就比较高，但是发展的前景相对比较好，需求多，收益也会可观的；反之，在经济欠发达地区，地价低，因而成本也就低，但是经济基础相对薄弱，市场需求低，收益也不一定乐观，所以区域和市区内地段的选择相当关键。
1.2开发时机风险分析
由于宏观经济对房地产开发具有极大的影响，经济的发展又存在一些周期性的规律，因而导致房地产开发的活动也相应地存在周期性。国家经济的发展趋势，是影响房地产开发的时机的一个非常重要的因素。一般在国民经济发展上升时期，市场的需求比较旺盛，因而在此情况下来推出房地产项目很可能获得良好的市场收益；与此相对的，在经济衰退时期，市场的需求也会随之下降，因而在供大于求的市场条件下，往往房地产的价格会受其影响而下降，效益也不会很好，踏准开发周期与经济波动节奏能起到事半功倍的效果。除受经济发展趋势影响之外，按照开发项目的类型不同，其对时间的敏感程度也有差异。比如说，工业物业的时间性就不明显，而商业活动就存在明显的旺季和淡季的差别。因此，这些问题都需要认真考虑，谨慎投资。
1.3开发物业类型风险分析
开发物业类型的选择也需要谨慎。一般物业类型包括了别墅、工业物业、公寓、商业物业、写字楼、普通住宅等。物业类型及其性质的不同，决定了其抗风险能力和对位置的敏感度也有很大的差异。其中，商业物业对于位置最敏感，一般都是市中心、商业中心以及交通和配套设施比较完善的地方。另外，写字楼和商业物业以及工业物业与国民经济发展息息相关，经济发展势头良好时，相对的这些物业的需求也急速增加，房地产公司就能得到更高的回报，获取更多利润；反之，需求下降，回报也就不很乐观。
1.4经济和房产政策的风险分析
房地产行业与国家金融、房产行业政策影响相当敏感，须按照国家对房地产发展的政策、规划、要求等，根据区域发展情况选择合适类型物业开发，发挥自身具备资源和能力是相当重要的。
2房地产开发项目的风险管理
2.1风险与风险研究
所谓风险，就是在特定的时间和环境下，某事件的实际发生状况和人们预期间发生差异的不确定性以及此不确定性发生的可能性的大小，还有造成这个差异的情况、条件、环境、原因和因此带来的潜在损失的严重程度。由此可知，风险大小取决于实际结果和预期目标产生差异的可能性和实际结果和预期目标差异的方向和大小，即风险发生的概率和可能的后果。通常条件下，人们更多关注的是风险所带来的不利后果，也就是风险发生而导致的风险损失。
国外的风险管理起步较早，至今已经形成了很多风险分析以及评估的方法。1960年以前，房地产投资的风险分析采用的主要是财务分析法，但是由于太过简化，参考价值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科学和丰富了，包括网络随机法、模拟法、层次分析法、决策树法等。20世纪90年代之后就日趋完善了。国内的风险管理应该说起步是比较晚的，尚处在初级阶段，存在很多不完善的地方，需要积极向先进国家学习。经验决策和定性分析是我国至今仍常用的方法，由于缺乏系统性，容易产生决策失误。
2.2房地产开发风险管理的内容
房地产开发的风险管理，就是房地产的开发企业对面临的风险充分认识的基础之上，通过使用各种手段、采取不同的措施，来对风险进行控制
和处理，以最小的成本保证企业的收益和稳定的管理活动。开发过程中始终是伴随着风险的，因而开发企业应该树立正确的风险观，掌握应对风险的方法。主要内容包括：
（1）合理应用风险管理方法。要根据目标的外部环境的状况，坚持在事前和事中控制，并对实施过程中的风险因素进行评价分析。对其不适合的地方做出相应的调整，并拟定合适的应对方法以消除、转移、缓和房地产开发中可能遇到的一系列风险。
（2）合理确定项目投资目标。项目投资目标在很大程度上决定了一项开发项目能否盈利。要根据开发项目的可行性报告所提供的材料，运用科学的方法进行决策以确定最后的房地产开发的投资目标。
（3）合理界定项目投资的范围。为避免遗漏而造成的房地产开发风险，所以要加强对项目的投资范围的变动的控制，使项目的投资范围在合理、正确的范围内进行相应的变动，必须让投资的任务分配做到细致具体，以降低房地产开发的风险，争取获得更大的利润。
（4）合理分解风险。风险分解也可以有效的降低房地产开发的风险。虽然不是所有的风险都可以进行分解，但是将部分可管理的风险进行分解，使其分到不同的过程中，也能够有效的减少风险，进行风险分解时还必须满足计划中所要求的基本原则和目标。
3规避房地产开发项目风险的对策
3.1风险转移
风险转移是房地产投资风险管理的一项极为重要的对策，应用十分广泛。风险转移可以分为财务转移和非保险转移两种形式。风险管理的基本理论中要求投资项目的风险应该由与此相关的各方共同来分担，分担的原
则一般为风险由最有能力进行风险控制或最适合承担风险的一方来承担。只要符合这项原则所进行的风险转移就都是合理的，最终可以取得双赢甚至多赢的结果，反之，则要付出极高的代价。
3.2做好可行性论证
这是投资决策的重要环节。可行性研究是对项目进行社会、经济和技术等多方面的调查和研究，对方案进行分析，并评价其经济效益，对其可行性进行论证的研究活动。
3.3做好经济环境的预测
3.4做好投资效益控制
实践证明：投资决策后，设计阶段对工程造价的影响是最大的，也是最关键的阶段。在此阶段要想控制造价，可以选择优选设计方案和设计单位，尽可能将经济指标量化。既要充分注重市场调研，做好市场定位，确定合适房地产产品；同时要做好全过程的成本控制。
3.5做好信息收集
信息收集工作，首先要依靠各类专业的人才。开发企业需要建立该企业的信息收集和处理的相关机构，以研究国家和行业的一些政策，对本地区内的适合的项目做出及时可靠的分析，并提供可靠的依据。为此，必须努力培养市场化的人才，熟知经营技巧，懂得相关法律法规的高级管理人才是重中之重，尽量避免政策和投机等风险。另外，开发企业应该树立起强烈的风险意识，高度重视投资的可行性研究，并且对国内外的经济和政治形式等进行全面可靠的分析。除此之外，还要充分研究各类物业在本地区的当下发展和未来的趋势。只有这样，才能在充分考虑研究的基础上，尽量减少投资的风险。
4结论
房地产项目投资是项高风险的活动，因此在投资决策时必须谨慎。开发企业应该在综合研究风险之后，选择合适的位置和物业类型，把握良好的开发时机。在充分认识到开发风险的情况下，形成正确的风险观，努力规避风险，争取获得最大利润。
篇七：房地产开发与经营风险管理措施
编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：房地产项目开发风险及管理措施
［摘要］随着近些年我国的房地产行业的迅速发展，房地产项目开发的风险管理就要加强，提高风险管理的质量，实现利益的最大化。本文先就房地产项目开发风险特征以及风险类型加以阐述，然后就房地产项目开发风险管理措施详细探究。
［关键词］房地产；项目风险；风险管理
房地产项目的开发过程中，会存在各种风险，对开发利润造成很大影响。通过加强房地产项目开发风险的管理研究，就能为解决实际的开发风险起到一定启示作用，从而为提高房地产项目开发质量打下理论基础。
1房地产项目开发风险特征以及风险类型
1.1房地产项目开发风险特征体现。房地产项目的开发过程中，风险的特征比较鲜明，其中风险的多样性特征方面，主要是项目开发涉及到诸多层面内容，如政府以及技术和经济等，所以风险的变化也比较迅速，有着比较复杂关系[1]。再者，房地产项目开发的风险特征当中，损失性特征也是比较突出的，企业管理层的错误决定以及预防措施不完善，从而就会发生风险，造成严重经济损失。风险特征还体现在综合性，涉及到内外各种因素，是多种矛盾的综合反映。1.2房地产项目开发风险类型。房地产项目开发风险的类型总体来说有内部风险和外部风险之分，从内部风险内容来看，主要有决策上的风险，由于决策机制没有完善化，信息没有完备，从而就造成决策失误的问题，最终造成风险。还有经营管理风险内容，房地产的项目经营中，没有结合实际的需求进行制定相应管理机制，以及缺乏专业的经营管理人才，从而就比较容易出现风险[2]。组织风险
编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：也是内部风险重要内容，这是组织机构没有科学设置，以及缺乏完善的组织管理体系造成的风险。最后在合作风险方面也是内部风险的重要组成，由于房地产项目比较复杂，涉及到的管理内容也比较多样，在合作方面出现了失误以及违约等现象，也会带来风险。房地产项目开发风险类型中，外部风险涉及面也比较多，其中的政策风险是比较突出的外部风险内容，房地产项目的开发受到政策的因素影响比较明显，政策作为宏观调控的一个重要工具，对房地产项目的影响比较直接，一旦政策发生变化房地产企业没有关注政策变化就比较容易造成政策风险。而在经济风险方面也是比较突出的内容，有市场供求风险以及财务风险和地价风险等[3]。外部风险内容当中的自然风险以及技术风险也是比较重要的内容，自然因素对房地产项目的开发有着很大影响，如火灾风险以及洪水风险等，这些都会影响房地产项目的开发。
2房地产项目开发风险管理措施
房地产项目开发风险的管理工作比较关键，做好风险管理工作才能真正有助于提高房地产企业的经济效益，笔者就此提出几点措施：第一，风险转移措施实施。房地产项目开发风险管理措施中，风险转移措施是比较重要的，风险的项目开发活动不终止，把风险可能会带来的损失进行转嫁给他人承担以及降低自身经济损失，这是比较关键的风险管理举措。在房地产项目的开发风险转移措施的实施中，可通过工程担保以及保险的方式进行将风险转移，如保险的方式通过将风险转移给保险公司，在发生风险的时候保险公司能承担损失，这样就减少了风险带来的损失。第二，风险回避措施实施。房地产项目开发当中进行风险管理的实施，在风险回避方法的应用上也是比较关键的。房地产项目的开发前期环
编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：节，预测到项目周边会有风险发生，或者是风险不同人为的改变，开发商就要对有着风险的项目放弃，这样就能将风险源断绝[4]。风险回避的措施实施是比较消极的方法，对于房地产项目的开发放弃就会丢失收益的机会，所以在对这一风险管理措施的实施过程中，就要在前期充分考虑。第三，损失风险管理控制。房地产项目的开发风险管理过程中，在对经济风险的管理环节要加强重视，房地产项目是投资型项目，通常规模比较大，资金需求量也比较大，所以对于开发商来说资金的筹资比较困难。在损失风险控制过程中，开放商要进行综合性的分析，从整体上提高管理能力水平，将成本控制工作按照要求做好，加强资金以及人员和进度等诸多层面的控制工作[5]。建立完善的风险管理防范的制度，对房地产项目开发风险的判断以及评估工作按照要求进行执行，对于突发风险加强处理，只有从这些层面得到了加强，才能保障风险的有效控制。
3结语
综上所述，加强房地产项目的开发风险管理控制，就要充分注重方法的科学应用，在对实际中的风险进行全面详细分析之后，制定完善的措施加以应对。通过从实际中的风险防范中积累经验，注重风险防范技术水平的提高，才能保证房地产项目开发的整体质量。
参考文献
[1]周勇.房地产项目开发风险与防范[J].合作经济与科技，2010（03）.
[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].现代商贸工业，2010（01）.
[3]张岳华.房地产项目风险管理的研究现状与对策[J].中国乡镇企业会
编号：
时间：2021年x月x日
书山有路勤为径，学海无涯苦作舟
页码：计，2010（02）.
[4]邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究[J].现代商业，2010（08）.
[5]刘彬.浅析房地产开发项目风险管理[J].科技创新导报，2010（08）.
篇八：房地产开发与经营风险管理措施
房地产开发项目风险分析及应对措施
房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。本文进行了房地产开发项目风险分析，提出了防范房地产开发项目风险的有效措施。
房地产开发的风险贯穿于项目的投资决策阶段、土地的获得阶段、建设和销售阶段的全部过程。所以房地产的开发具有风险较高、周期较长以及过程复杂的特点，而房地产项目不仅与开发商的利益紧紧相连，也影响着老百姓的利益。很多企业没有做好房地产项目的风险管理，面对突如其来的风险显得举足无措，从而造成较大的损失甚至倒闭，也同时给企业给社会带来了巨大的铺张。因而做好房地产开发项目的风险管理是一个颇为迫切的课题。
一、房地产开发项目风险分析
1、政策风险
指一个国家所处的国际国内政治环境变动及相应的政策法律调整，造成房地产开发商经济上的损失。房地产行业与国民经济的发展亲密相关，受政策的影响很大，政府对房价的限制、贷款利率的规定、土地供应量的掌握、土地使用的约束、环境保护的要求，以及对投资规模、投资方向和税收的掌握等，都会对房地产开发项目构成风险。
2、经济风险
指经济形势(如市场需求、购买力、利率、税率、汇率等)变动，造成房地产开发商经济上的风险。从可行性研究到楼盘上市的时段内，市场需求变动的可能性很大，消费者的消费需求也会发生变化。由于经济发展的周期性，房地产产品的供求关系随时间而变化。而房地产的不可移动性和地区性，使一个地区空余的房地产并不能弥补另一地区的短缺，这导致房地产开发收益随开发时机不同而异。一般而言，经济发展趋势是影响开发时机的主要因素。同时，开发项目在年内的推出时机也同开发风险亲密相关，如一般住宅项目最好在年底推出，以适应国人喜爱年终集中消费的习惯。当然，不同类型的开发项目对时间的敏感程度也有所差别。
3、资金风险
房地产开发所需巨额资金的筹集和融通是开发商最为关切和破费心机的问题，筹资风险指因使用借贷资金而导致的自有资金回报盈利的不确定性以及因为缺乏资金导致项目无法进行后续开发使前期投入的资金无法收回的可能性。当投资中借贷比例越大时，筹资风险也越高。由于各种筹资方式所用手段、工具和所面临的环境不同，因而各种筹资方式也具有不同的风险。
4、建筑风险
建筑风险主要体现在招投标、合同、承包商履约能力、成本、工期、质量等方面。招投标时要选择适当的招标模式，选择符合条件的设计单位、施工单位和监理单位。在项目建设过程中，需要订立很多合同，如施工合同、材料供应合同等。假如合同管理
不善或合同执行不严，可能出现合同纠纷，这种纠纷可能影响到项目的质量、工期和成本，给项目相关方都造成损失。假如承包商没有履约能力，可能导致拖延工期，从而影响进度及房屋销售。建筑成本在房地产开发项目中占很大的比例，假如建筑成本不能得到有效掌握，将会大幅增加房地产项目的开发成本。房产作为房地产开发项目的最终产品，其质量不仅影响到销售，还影响到用户的安全。因而，在建筑过程中，应充分保证房屋的质量。
5、技术和经营风险
由于科技进步可能对房地产商品的适用性构成威逼，迫使开发商追加投资进行房地产的更新、翻修和改造。由于建筑设计变动可能导致工程成本增加，从而影响项目形成后的租售。另外，开发商主观上对开发成本、租金售价、开发周期以及资金筹措等的预估错误和决策失误，导致预期收益不能实现，或不足以补偿经营费用的可能性而产生经济风险。当然，自然因素(如洪水、火灾、地震等)也不容忽视，一旦出现，造成的损失是相当大的。
二、防范房地产开发项目风险的有效措施
1.重视可行性分析
决策的正确与否关系到整个项目的成败。因而,在项目的决策阶段,应充分搜集项目相关的各种信息,实地考察和调查,获得详实的数据,做好项目的市场分析、财务评估、人力资源分析、项目的敏感因素评估,确定房地产开发项目盈利的可能性,并在此基础上做出决策。市场分析包括分析房地产开发项目市场定位、竞争优势、竞争对手、顾客群体、项目的市场销售潜力等;财务
评估包括房地产开发项目的利润预估、销售盈亏平衡点的估测、投资构成的估测、投资回收期及内部收益率的估测、流淌资金周转速度的估测、资产及负债比的发展趋势估测、资金筹措方法等;人力资源分析包括分析该房地产开发项目高层管理者的经营能力,确定招聘适合本项目的人才;对房地产项目将来发展最为敏感的四大因素是销售价格的变化、因市场而引起的销售数量变化、因成本增减引起的变化、因投资或资金筹措引起的变化。同时,在可行性研究阶段,还要分析房地产开发项目利益相关方的利益博弈与调协。
2、建立信息中心
房地产企业应建立信息中心,搜集房地产行业的相关信息,为企业决策供应信息支持。房地产行业作为一个风险较高的行业,假如缺乏准时、充分的信息,就很难做出正确的决策,进而影响项目的顺当进行。在项目的可行性阶段,足够的信息可以帮助决策者做出正确的推断,从而削减投资决策失误,避免风险;在项目的开发过程中,足够的信息有助于管理者进行有效管理。首先,应成立特地的组织机构,由该机构对企业内外的相关信息进行搜集整理;其次,要建立规章制度,明确信息流的流转方式与方向,通过制度的约束来保证信息中心能够准时精确地获取信息;最终,信息搜集不是目的,由专人对信息进行汇总、整理和分析,形成对房地产开发项目有用的信息。
3、建立风险预警体系
建立房地产风险预警体系,便于房地产企业更自觉、更系统
地管理项目开发过程中的风险。由于房地产开发项目有自己的特点,风险不能完全用定量指标来衡量,许多状况下仅凭管理者的主观分析来推断风险。因而,在预估企业经营风险时,应建立合理的风险指标体系,引入“A计分法”,即把影响企业风险的经营因素列出,再依据其影响大小赋予不同的值,然后依据企业实际状况对各影响因素做标记,加总有标记的各项分值,最终与临界值比较来评价经营风险状况。依据建立的风险指标体系,并凭借以往房地产开发项目中的经验和历史数据,运用先进的技术和手段,加以整理分析,通过信息中心收集的最新信息和数据,对房地产行业和房地产开发项目进行风险预警,假如发觉风险,马上启动风险预警,并采取相关措施,进行风险防范。
4、重视工程质量
房地产作为开发项目的最终产品,既关系到用户的使用价值,又关系到用户的生命安全。因而,重视工程质量,对保证产品质量、保障用户使用价值和生命安全具有重要意义。对项目进行全面质量管理,保证工程质量,质量管理需要一批专业质量人才。质量人才要具备参与房地产工程质量工作总体策划的能力,能详细负责落实质量方针和质量目标,进行现场指导和帮助解决实际质量问题,这就要求他们既懂技术又懂管理。对反映项目质量的材料、环境、配套设施实行全方位、全过程管理,严把质量关,逐步完善房地产开发项目的各种安全设施。在工程施工中,要建立项目经理负责制度,由项目经理负责工程质量的组织保证。在工程招标过程中实行公开、公正、公正的原则,择优录用符合条件并具有
较高信誉和实力的施工单位,从而确保工程的施工质量和施工安全。在工程建设项目施工中,施工项目部要明确工程的领导责任和施工人员的责任义务,定期召开工程质量会议和安全专题会议,从思想上高度重视工程质量,深刻熟悉“百年大计、质量第一”、“质量重于泰山”的含义。在施工过程中,要全面贯彻质量保证体系,多方位、大力度保证施工质量和施工安全。
5、规避和转移风险。通过项目保险转移风险,购买保险是转移和削减风险的途径之一。开发商应依据项目的实际状况选择保险险种,并选择信誉良好的保险公司,通过工程担保,也能有效地转移风险。规避和转移风险的方式还有多种:一是完全规避风险,即通过放弃或拒绝合作停止业务活动来回避风险源。虽然潜在的或不确定的损失能就此避免,但获得利益的机会也会因此丢失;二是风险损失的掌握,即通过降低损失发生的概率来降低损失发生的程度;三是转移风险,即将潜在损失以一定的方式转移给对方或第三方;四是自留风险,可以是被动的,也可以是主动的,可以是无意识的,也可以是有意识的。因为有时完全回避风险是不可能或明显不利的,有计划的风险自留不失为一种规避风险的方式。
推荐访问:房地产开发与经营风险管理措施 房地产开发 风险管理 措施